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株式会社スペース・クリエイト
大阪府寝屋川市秦町39-7
エスシービル2階
TEL：072-811-3001
FAX：072-811-3002
072-811-3001／072-811-3002
はじめませんか？ アパート経営
アパート経営とは？
アパート経営とは、所有するアパートの部屋を賃貸し、その入居者から家賃等をもらう不動産事業です。アパート経営は資格などが必要なく、初めての方でも無理なく始められる事業といえます。特に最近はサブリースシステムを利用して、一切の管理・運営を管理会社に任せる人が増えています。
アパート経営の目的
－ アパート経営の目的を明確にする －
| アパート経営の主なメリット | ||
|---|---|---|
| ① 土地の有効利用 | ② 相続対策 | ③ 老後の私的年金 |
| ④ 老朽アパートの建替え | ⑤ 固定資産税対策 | ⑥ 自宅建替え費用の負担軽減 |
アパート経営のメリット
他の事業と比べた場合の、アパート経営のメリットについて考えてみましょう。
- 条件によっては、全額借入れでアパートを建築できますので、小資本でスタートすることができます。 また、狭小敷地や変形敷地でも、プランを工夫すれば効率的なアパートの建築は可能
- 他の事業のように人を雇う必要はなく、初めての方でも実際の運営は管理会社が行うケースが多いので、専門知識が必ず必要という訳ではありません。また一括借上げの場合は、管理会社がオーナーに代わって貸主となり、一切の管理・運営を代行するため、管理業務に煩わされず経営できます。
- 他の投資と比べても「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる不動産投資。アパート経営も、エリアのニーズを満たし、事業計画をきちんと立てれば、長期の安定収入が見込めます。
-
相続税、固定資産税の大きな節税効果が見込めます。
例えば固定資産税では住宅用地の場合、1戸あたり200㎡までは「小規模住宅用地の軽減」が適用され、アパートを建てた場合、更地と比べて固定資産税評価額が6分の1になります。
アパート経営のリスク
数ある事業の中でも「安定した事業のひとつ」といわれているのがアパート経営です。
ですが、事業である以上、もちろんノーリスクというわけにはいきません。
- アパート経営にとって、最大のリスクは「空室に増加」による賃料収入の減少です。 空室になる要因は入居者ニーズの多様化・世帯数の減少・エリア内賃貸戸数の増加など様々ですが、その中でも「入居者ニーズの変化」に対応できていないことが、空室を生む最大の要因となっています。
当社は、建築・リフォーム会社です。
ですから、入居者様のニーズに応えるリフォームを行うことで、
常に入居者様に選ばれる部屋づくりを行うことが可能です。
ですから、入居者様のニーズに応えるリフォームを行うことで、
常に入居者様に選ばれる部屋づくりを行うことが可能です。
- 「賃料下落」は需要と供給のバランスの不均衡によって起こります。将来の人口や世帯数の減少が顕著になれば、入居者の獲得競争が激化し、賃料の大幅下落を招く可能性もあります。 一方で「入居者層の多様化」にも注意が必要です。これまでは「若年層（25～39歳）」が中心だった入居者層は、少子高齢化や晩婚化、女性の社会進出など人や社会の変化から、「幅広い年齢層」へと広がり多様化しています。従来の賃貸住宅の価値基準は「立地・間取り・設備・家賃」であり、立地を除き新しい物件ほど有利でした。今後はその基準に、期間が経過しても落ちにくい新たな価値を付加することが、賃料下落を抑える工夫の一つとなるでしょう。ご自身の計画エリアを正しく把握し、周辺物件と比較して、将来も入居者に魅力を訴求できる「差別性（高付加価値）」を備えた賃貸住宅を提供することが重要です。
当社は、建築・リフォーム会社です。
幅広い年齢層の様々なニーズに対応した工事実績があります。
ですので、ニーズの多様性に対応した高付加価値のご提案も可能です。
幅広い年齢層の様々なニーズに対応した工事実績があります。
ですので、ニーズの多様性に対応した高付加価値のご提案も可能です。
- もし大地震が起きて、アパートが倒壊したら借金だけが残ることになってしまうのでは…？ 近年の新築建物は、耐震基準が強化されているため、倒壊リスクは軽減したと考えられています。しかし、中古物件を購入する際には、その建物の耐震性・耐火性にも注意を払う必要があります。
当社には、建物の耐震診断専門の技術者がいます。
アパート新築・中古アパートのご購入の際は、適性に診断いたします。
アパート新築・中古アパートのご購入の際は、適性に診断いたします。
- 長期にわたり安定したアパート経営を実現するためには、建物の定期的なメンテナンスや修繕がとても大切です。 一般的に建物は部位によって耐久性が異なりますが、1か所を修繕した直後に、他の部位もメンテナンスをすることになれば、それだけコストもかさみます。計画性のない修繕を繰り返すことは非効率的で、修繕費の増加に繋がり収支に大きな影響を与えます。そこで、建物の各部位の修繕周期を揃えることで無駄な支出を省くことが可能になります。例えば、外壁のメンテナンスで足場を組む必要がある場合、同様に足場を必要とする部位も耐久性を高めておけば一度に修繕できるため、足場を設置するコストを抑えることができます。 そのためには、効率的なメンテナンス計画の立案が必要となってきます。
当社は、建築・リフォーム会社です。
いままでの経験と実績を活かし、
適正なメンテナンス計画の立案と工事の実施が可能です。
いままでの経験と実績を活かし、
適正なメンテナンス計画の立案と工事の実施が可能です。
物件選びのポイント
アパート経営成功の秘訣は、まず立地の特性と入居者ニーズを知ることが重要です。
立地環境と入居者ニーズ
| 入居者層 | 立地に求める条件 | 求められる立地環境 |
|---|---|---|
| 大学生 専門学校生 | 交通の利便性を重視 | 学校が近い。コンビニが近くにある。物価が安い。アルバイト先が豊富にある。など |
| 若手サラリーマン | 交通の利便性を重視 | 市内中心部に近く駅近。コンビニが近くにある。深夜営業の飲食店やレンタルショップがある。など |
| 新婚カップル 中堅サラリーマン | 生活の利便性を重視 | 最寄駅が商業地。スーパー、医療機関、商店街、行政施設、金融機関が近くにある。など |
| ファミリー 単身女性 高齢者 | 生活環境環境を重視 | 駅近より落ち着いた静かな住宅街。幼稚園や保育園、小学校、公園が近い。景観がよい。治安がよい。など |
入居者募集と管理
アパート経営は、管理の良し悪しがその後の安定経営を決めると言っても過言ではありません。
アパートの管理業務には、主に次のようなものがあります。
これらの業務は、オーナー自身が管理するケース（自主管理）もありますが、多くの方が仲介不動産会社や不動産管理会社に管理委託します。どこからどこまでを管理委託するのかは、契約内容によります。管理会社によっては、内容によって管理費を変えているところもあります。
アパートの管理業務には、主に次のようなものがあります。
| 入居者斡旋 | 入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結 |
| 家賃回収 | 家賃回収、滞納者への督促 |
| 契約更新・退室 | 契約更新、退室手続き、敷金精算、原状回復、室内クリーニング |
| トラブル対応 | 入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応、設備機器の故障対応 |
| 建物メンテナンス | 定期清掃、法定点検、設備修繕、大規模修繕 |
メンテナンス・法定点検
アパート経営では、建物のメンテナンスも重要なことです。メンテナンスを怠れば、汚損や設備の故障などに気付けず、そのことが原因で入居者から敬遠されてしまうことになりかねません。
長期安定経営のためにも、いかにメンテナンスを行うかが大切になってくるのです。
物件選びから、管理・メンテナンスまで
お気軽に当社にご相談ください！
フリーダイヤル:０８００－１１１－５０２３
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